【福岡市】天神ビッグバン最新情報まとめ【再開発】

現在、福岡市で100年に一度と言われる都心部の再開発計画が進行しています。
今回は、建築中の建物や計画中の案件など、現時点でわかっている情報をまとめて紹介します。
各画像は5月25日撮影のものです。

天神ビッグバン再開発マップ

建築完了案件

天神ビジネスセンタービル

建物・計画概要

名称：天神ビジネスセンタービル
構造：鉄骨造/一部鉄筋コンクリート造
階数：地上19階/塔屋2階/地下2階
高さ：89m
敷地面積：3917.18㎡
建築面積:3234.55㎡
延床面積：61.116.98㎡
建築デザイン：重松象平
竣工：2021年9月
建築主：福岡地所

天神ビジネスセンタービルは天神ビッグバン第一号案件であり、最も早く竣工したビルです。
地元企業の西日本銀行のほか、NEC・ジャパネットたかたなどの国内有力企業、ボストン・コンサルティング・グループやGoogleなどの国際的大企業など幅広く入居しており、福岡を代表するオフィスビルとなりました。

2022年4月29日には飲食店街の天神イチナカがオープンしました。

外観・内観

建築中案件(天神ビッグバンボーナス認定ビル)

旧大名小学校跡地活用事業

建築・計画概要

名称：福岡大名ガーデンシティ
構造：鉄骨造/一部鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造
階数：オフィス・ホテル棟：地上25階/地下1階 コミュニティ棟：地上11階
高さ：オフィス・ホテル棟：約111m/コミュニティ棟：約46m
敷地面積：約11,900㎡
建築面積:約5,600㎡
延床面積：約90,800㎡
竣工：2022年12月予定
建築主：大名プロジェクト特定目的会社(積水ハウス株式会社・西日本鉄道株式会社・西部瓦斯株式会社・西日本新聞社・福岡商事株式会社)

大名小学校跡地の再開発は天神ビッグバンの目玉PJであり、現在計画されている再開発の中では最も高い111mです。
外観はほぼ完成しており、12月の完成が待たれます。

商業施設やオフィスのほか、上層階には高級ホテル「THE RITZ-CARLTON福岡」が入居する予定です。
敷地内の南校舎は大名小学校の校舎跡を利用した企業支援施設となっており、多くの企業が入居しています。

外観・内観

福ビル街区建替PJ

名称：福ビル街区建替プロジェクト
構造：鉄骨造/一部鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造
階数：地上19階/塔屋1階/地下4階
高さ：約97m
敷地面積：約8,600㎡
延床面積：約147,000㎡
建築デザイン：Kohn Pedersen Fox Associates（KPF）
竣工：2024年予定
建築主：西日本鉄道株式会社

こちらも大名小学校跡地活用PJと並ぶ目玉プロジェクトの一つです。
古くから若者に愛され続けた「天神コア」「天神ビブレ」と、西日本鉄道の本社ビルである「福岡ビル」の一帯開発が行われています。
延床面積は147,000㎡と、天神ビッグバンの計画では最大の面積を誇ります。

現在は旧ビルの取り壊しが完了し、建築工事が進行しています。

外観

まだ建物は姿を見せていませんが、これだけの敷地に単体のビルが建つという規模の大きさが伺えます。隣接地には、「イムズ跡地」「メディアモール福岡跡地」「天神ビジネスセンタービル」など他の再開発現場があります。

天神一丁目北 14番街区ビル

名称：天神一丁目北 14番街区ビル
構造：鉄骨造
階数：地上18階/地下2階/塔屋2階
高さ：88m
敷地面積：3,050㎡
建築面積：2,400㎡
延床面積：39,300 ㎡
建築デザイン：重松象平
竣工：2025年3月予定
建築主：日本生命保険相互会社・積水ハウス株式会社

天神ビジネスセンタービル目の前にある日本生命福岡ビル・福岡三栄ビル跡地で行われている再開発です。他の開発地のように全面ガラス張りのビルとは異なり、従来のビルのような落ち着いた外観をしています。
福岡都心の大動脈である昭和通り・明治通りにそれぞれ面しており、開発地に隣接している２つの道路をつなぐ路地「水鏡壱番通」も現在の一方通行1車線の道路から拡張されます。

建設現場

開発地の奥には、天神ビジネスセンタービルが見えます。
天神地区にはない90m級のオフィスビルなので、一際目立ちますね。

開発地から昭和通りを挟んで向かい側には、先日建て替えられた「日本銀行福岡支店」が立地しています。日本銀行の威厳を残した風格ある建物です。

ヒューリック福岡ビル建替

名称：（仮称）ヒューリック福岡ビル建替計画
構造：鉄筋コンクリート造、一部鉄骨造
階数：地上19階/塔屋2階/地下3階
高さ：約92m
敷地面積：約1,450㎡
延床面積：約20,700㎡
竣工：2024年9月（予定）
建築主：ヒューリック株式会社

建築コンセプトは「THE GATE」
福岡市の中心部である天神の入り口にふさわしいビルを目指しています。
商業・オフィス・ホテルの構成で、高層部には同社ブランドである『THE GATE HOTEL（ザ・ゲートホテル）』が入居予定です。

建設現場

ホテルの客室数は171室と、オフィスや商業も併せ持つ複合施設としてはホテル規模が大きめです。地下鉄駅直通のホテルとして有効活用されそうです。

建替中案件(計画はあるがビッグバンボーナス未認定)　→　最新情報はこちら

福岡市役所 北別館跡地活用事業

名称：北別館跡地活用事業
階数：地上19階/地下2階
高さ：約88.45m
敷地面積：約1,499.59㎡
延床面積：約23,268㎡
開業：2025年11月頃(予定)
優先交渉権者：（代表企業） 福岡地所/（構成企業） 九州電力・九電工・前田建設工業・俊設計・旭工務店・サンライフ

2023年6月7日に福岡地所から新たに「天神ビジネスセンタービル2期計画」として計画概要が発表されました！
くわしくはこちらに記事を書いています→　天神ビジネスセンター２期計画再開発　(福岡市)

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福岡市役所に隣接する市役所北別館の跡地活用の公募があり、福岡地所を代表とする企業連合が優先交渉権を得ています。
福岡市HPの天神ビッグバンボーナス認定ビル一覧に掲載はされていませんが、実質認定されているものと同義です。

福岡地所は前述の「天神ビジネスセンタービル」の建築主であり、こちらのビルの外観も天神ビジネスセンターに似たようなデザインになっています。隣接地には「天神ビジネスセンタービル」の他、メディアモール福岡があり、この区画一帯は再開発が盛んなエリアの一つです。

建設現場

市役所北別館は工事の柵が設置されてはいますが、解体工事の着手はまだのようです。容積率は1400%と福岡ではかなりの規模なので、この狭い敷地に存在感のあるビルが誕生することになります。

イムズ跡地 (「（仮称）天神 1-7 計画」)

イムズは、三菱地所が運営していた天神を代表する商業施設の一つでしたが、建替のために閉業しました。 現在は解体工事に着手しているようです。
再開発プロジェクトの中では、かなり注目されている案件の一つですが、詳細についてはまだ発表がありません。
8月30日に正式に三菱地所から開発内容の公表がありました！
木材を前面に配置したデザイン性の高いオフィスビルに生まれ変わります！
詳細はこちらの記事にまとめています。

福岡市のHPに記載されている情報によると、イムズを含む天神一丁目地区は約80m〜約96mまで高さ制限が緩和され、イムズの建替計画は2022に工事着手予定となっています。
高さは約91m、2023年7月着工予定です。

天神西通りビジネスセンター・住友生命福岡ビル建替事業

住友生命保険・福岡地所は、天神ビッグバンを活用した２棟の一体開発に向けた「住友生命福岡ビル・天神西通りビジネスセンター解体・除却工事」を同地で行なっています。すでに解体工事が進められていますが、2棟の建替計画については公表されていません。
この地区は115mまで高さ制限が緩和されており、天神最大規模の高層建築が誕生することが見込まれます。

こちらのビルも福岡地所が建築主に含まれており、福岡地所が福岡の経済界に強い影響力を持っていることが伺えます。

2022年6月30日 追記

ついに住友生命福岡ビル・天神西通りビジネスセンター跡地の再開発ビルの情報がリリースされました！

外観

概要

名称：（仮称）住友生命福岡ビル・西通りビジネスセンター建替計画
敷地面積：約2,820㎡（約853坪）
建築面積：約1,890㎡（約572坪）
延床面積：約42,000㎡（約12,705坪）
建物高さ：約113m 
階数：地上24階、地下２階、塔屋２階
用途：事務所、店舗、駐車場
竣工：2025年５月（予定）
事業主：住友生命保険相互会社、福岡地所株式会社
設計：株式会社日建設計・株式会社竹中工務店
施工：株式会社竹中工務店（予定）

イメージパースは天神ビジネスセンターや福岡大名ガーデンシティのようなガラス張りの高層ビルですね。
若者の聖地である西通り沿いであるため、低層階は商業施設が入居するような作りになっています。
福岡大名ガーデンシティのすぐそばなので、100m超のビルが連なるこれまでにない街並みになりそうです！

天神ビッグバンで最高層であった福岡大名ガーデンシティが111mの計画なので、現時点ではこちらのビルが天神最高層113mのオフィスビルとなります！

しかし、まだまだイムズやメディアモール天神など、詳細が発表されていない開発が多く残っており、特に「福岡天神センタービル」は現在のビルの延床面積だけで、この113mの超高層ビルの42,000㎡を超える44,302㎡の規模です。
福岡天神センタービルもこちらの計画地の真正面なので高さ制限緩和は115mなので、さらに巨大なビルが建設される可能性も大いにあります！
計画の発表が待たれますね！

メディアモール天神（MMT）ビル建替事業

メディアモール天神はかつてジュンク堂を各店舗とした商業施設で、地下街にもつながっています。一部地権者との交渉が遅れ、工事の遅延にもつながってしまいましたが、ようやく交渉が一段落して解体工事が進んでいます。
建替内容は発表されていませんが、西日本新聞の記事によると、地上19階/地下2階を想定しており、高さ約90mの商業・オフィス・ホテルの複合ビルが計画されているとのこと。
隣接地の「天神ビジネスセンタービル」や「福ビル街区」と同規模の高さが想定され、実現したら一気に福岡の中心部が高層化します。

計画中案件(正式発表はないが、一部メディアに情報が出ている案件)

福岡天神センタービル

現オフィスビルの情報
名称：福岡天神センタービル
階数：地上16階/地下3階/塔屋2階
延床面積：44,302.39㎡
所有者：野村不動産株式会社・竹中工務店

福岡天神センタービルは明治通り・昭和通りに面するオフィスビルです。天神地区でもかなり大規模なオフィスビルであり、野村證券の福岡支店などが入居しています。
野村不動産株式会社が所有しており、建て替えに向けて入居テナントに23年夏までの退去を要請しているとのこと。

現時点で延床面積が約45,000㎡とかなり規模が大きく、「天神ビジネスセンタービル」開発前は天神地区で最大のオフィスでした。天神ビッグバンボーナスにより容積率や高さ制限の緩和を受けることで、80,000㎡近い規模のオフィスが建設される可能性もあります。
隣接ビルの一体開発の噂もあり、実現すれば、大名小学校跡地事業と同規模の開発になることが予想されます。

現在の外観

天神中央郵便局

天神の昭和通りに面する福岡中央郵便局も建替計画が報道されていました。
日本郵政は不動産開発に力を入れており、大阪や東京・広島などで大規模オフィスの開発を手掛けています。福岡でもKITTE博多やJRJPビルなど博多地区で旧郵政ビルの再開発が行われ、一時話題となリマした。
西日本新聞の記事によると、2025年度までの完成を目指していますが、開発計画などは未公表の状態です。敷地面積も広く、大規模な再開発案件になると考えられます。

毎日福岡会館ビルディング

毎日福岡会館は、那珂川のほとりにあるホテルです。現在は「西鉄イン福岡」が入居しています。
かつて毎日新聞が同ビルを所有していましたが、2016年に西鉄と毎日新聞でビルの所有権が交換され、西鉄が所有していた「西鉄日本橋ビル」と引き換えに毎日福岡会館の所有権を得ました。
当時は改装と共に、ビルの建て替えも話題に上がっており、天神ビッグバンの範囲内に位置しているため、これを機に再開発が実施される可能性もあるでしょう。
しかし、現在のところ建て替えを示唆する公表はされていません。

同ビルは1969年に完成し、築50年以上であるためかなり老朽化が進んでいます。那珂川のほとりという立地上、ホテルになる可能性が高いのではと考えています。

終わりに

今回取り上げたビルのほか、「天神ビル」「ミーナ天神」「ノース天神」「天神ツインビル」「新天町商店街」「パルコビル」「天神愛眼ビル」など多数の建て替え時期を迎えたビルが存在します。
新天町商店街やパルコビルなど、一部で建て替えを示唆する報道もありましたが否定されていました。

これだけの規模の再開発が同時に行われており、建設業の労働者不足が取り沙汰される現在において、かなり建設費も釣り上がっていることが考えられます。いずれこれらの都心部に存在するビルも建て替える必要があり、2026年までの天神ビッグバンには間に合わない可能性も大いにあります。

現在の状況を踏まえ、天神ビッグバンの建て替え工事が一段落着く2026年頃から、天神ビッグバン第二弾として再度容積緩和や高さ制限緩和などを行なってもいいのではないかと考えています。

以上、天神地区の再開発についてでした。
また情報が追加されれば記事にしていきます。